Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, przy czym odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania (art. 688¹ k.c.). 

W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od wynajmującego (art. 9 ust. 5 u.o.l.). Chodzi tu o opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 2 ust. 1 pkt 8 u.o.l.). Opłaty niezależne od wynajmującego mogą być pobierane przez wynajmującego tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług (art. 9 ust. 6 u.o.l.).

Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym (art. 669 § 1 k.c.), przy czym jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca (art. 669 § 2 k.c.).

Wynajmujący może podwyższyć czynsz wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia (art. 8a ust. 1 u.o.l.). Termin wypowiedzenia wysokości czynszu

wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy (art. 8a ust. 2 u.o.l.).

Zauważyć należy, iż termin wypowiedzenia czynszu za najem lokalu mieszkalnego musi wynosić co najmniej 3 miesiące, chyba że strony ustalą w umowie najmu inny termin - termin umowny może być wyłącznie dłuższy niż wymagany przez u.o.l. termin 3-miesięczny. Nie może być mowy o odstępstwie od tej zasady.

Wypowiedzenie wysokości czynszu może nastąpić wyłącznie na piśmie (art. 8a ust. 3 u.o.l.). U.o.l. wprowadza w tym względzie sankcję nieważności dla wypowiedzenia dokonanego bez zachowania tej formy - nie wywołuje ono wówczas żadnych skutków prawnych.

Podwyższanie czynszu

Wysokość czynszu może być oczywiście ustalona przez wynajmującego dowolnie (pomijam przypadki wyjątków publicznego zasobu mieszkaniowego). Ustalona przez strony umowy najmu wysokość czynszu ma jednak wpływ na możliwości jego następczej zmiany.

Aby omówić zasady możliwego podwyższenia wysokości czynszu należy wyjaśnić pojęcie wartości odtworzeniowej lokalu.

Zgodnie z art. 9 ust. 8 u.o.l. wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Zgodnie natomiast z art. 2 ust. 1 pkt 12 u.o.l. przez wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych należy rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, które są określane dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa (dla wskazanych miast koszt ten ustalany jest na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym).

Zasady możliwego podwyższania czynszu są bardzo skomplikowane.

Stosownie do treści art. 8a ust. 4 u.o.l. jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo podwyżka następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu - to może ona nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w art. 8a ust. 4a u.o.l. albo w art. 8a ust. 4e u.o.l. (które to przepisy zostaną omówione poniżej). Jak więc wynika z przepisu, jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu nie przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo podwyżka następuje z poziomu niższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu i jednocześnie w jej wyniku wysokość czynszu nie przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu - to może ona nastąpić bez uzasadnienia.

Wynajmujący ma obowiązek przedstawić w formie pisemnej, na pisemne żądanie lokatora, w terminie  14 dni od dnia otrzymania tego żądania, przyczynę podwyżki i jej kalkulację (art. 8a ust. 4 u.o.l.). Obowiązek przedstawienia przez właściciela wskazanego wyżej pisemnego uzasadnienia podwyżki jest obwarowany rygorem nieważności samej podwyżki, gdyby nie dopełnił tego obowiązku w 14-dniowym terminie (art. 8a ust. 4 u.o.l.). Zgodnie przyjmuje się, iż termin ten jest terminem do otrzymania przez najemcę pisma z uzasadnieniem podwyżki (czyli powinien otrzymać to pismo maksymalnie w 14-tym dniu terminu), nie zaś do nadania w placówce pocztowej przysyłki zawierającej to pismo.

Podstawy podwyższenia czynszu

Pierwszą podstawą podwyżki wysokości czynszu, znacznie łatwiejszą do omówienia, będzie podstawa wskazana w art. 8a ust. 4e u.o.l. Zgodnie z tym przepisem podwyżkę czynszu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Drugą podstawą podwyżki wysokości czynszu, wskazaną w art. 8a ust. 4 u.o.l., znacznie trudniejszą do omówienia, będzie podstawa wskazana w art. 8a ust. 4a u.o.l. Zgodnie z tym przepisem jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem art. 8a ust. 4c i ust. 4d u.o.l., wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w art. 8a ust. 4b u.o.l.

Przepisy te (art. 8a ust. 4a i ust. 4b u.o.l.) określają trzy elementy składowe czynszu. Koszty zapewniające pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu (art. 2 ust. 1 pkt 8a u.o.l.) są to m.in. zaliczki wnoszone na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną we wspólnotach mieszkaniowych, czynsz w spółdzielniach mieszkaniowych, koszty związane z obowiązkami ciążącymi na wynajmującym na podstawie art. 6a u.o.l. Zasady obliczania uzasadnionej podwyżki w świetle art. 8a ust. 4b w zw. z art. 8a ust. 4a u.o.l., w odniesieniu do dwóch innych składowych wysokości czynszu, przedstawiają się natomiast następująco:

1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu aż do ich pełnego zwrotu lub

b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową aż do ich pełnego zwrotu

2) godziwy zysk (który jest kategorią niedookreśloną).

Przepis art. 8a ust. 4c u.o.l. nas akurat tutaj nie będzie interesować, gdyż odnosi się do innych niż niż najem stosunków prawnych, za to art. 8a ust. 4d dotyczy najmu lokali socjalnych z publicznego zasobu mieszkaniowego i zgodnie z nim w stosunkach najmu lokali socjalnych zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu.

Postępowanie najemcy w przypadku podwyższenia czynszu

Najemca może, zgodnie z art. 8a ust. 5 u.o.l., w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu:

1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku najmu z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w art. 8a ust. 2 u.o.l., albo

2) zakwestionować podwyżkę wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży wówczas na właścicielu.

W przypadku określonym w pkt 1 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego najemca zajmuje lokal (art. 8a ust. 6a pkt 1 u.o.l.). W tym przypadku nie uiszcza zatem czynszu w nowej wysokości.

W przypadku określonym natomiast w pkt 2 najemca jest obowiązany uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie (art. 8a ust. 6a pkt 2 u.o.l.). W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem najemcy jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem, za okres od upływu terminu wypowiedzenia (art. 8a ust. 6b u.o.l.).

W sytuacji natomiast, gdy najemca nie skorzysta z prawa odmowy przyjęcia podwyżki albo skierowania sprawy do sądu, wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz w wysokości wynikającej z wypowiedzenia (art. 8a ust. 6a pkt 3 u.o.l.).

Podkreślić jeszcze trzeba, że podwyższanie czynszu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, przy czym termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać (art. 9 ust. 1b u.o.l.).

Wszystkie wskazane wyżej zasady podwyższania czynszu i postępowania najemcy po ich dokonaniu nie mają zastosowania do opłat niezależnych od wynajmującego (art. 8a ust. 8 u.o.l.). W razie podwyższania opłat niezależnych od wynajmującego (przypominam, że są to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych) jest on obowiązany do przedstawienia najemcy na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Najemca jest obowiązany jednak opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez najemcę tych dostaw. Jeżeli zatem wynajmujący zażąda większej ilości pieniędzy niż to wynika z przedstawionego zestawienia opłat niezależnych, to najemca nie ma obowiązku ich uiszczania w zawyżonej wysokości.