W wyniku rozwiązania albo wygaśnięcia stosunku prawnego najmu najemca jest obowiązany zwrócić przedmiot najmu wynajmującemu (oczywisty wyjątek stanowi śmierć samego najemcy) - jest obowiązany opróżnić lokal. Jeżeli najemca nie opróżni lokalu dobrowolnie wówczas wynajmujący może zwrócić się do sądu o nakazanie jego opróżnienia (eksmisja).

 

Obowiązek opróżnienia lokalu może wynikać nie tylko z relacji wynajmujący-najemca, gdyż może także dotyczyć relacji najemca-podnajemca, podnajemca-podnajemca, najemca-osoba uprawniona do nieodpłatnego używania lokalu, najemca-właściciel innego lokalu, itp.  Zgodnie z art. 13 ust. 1 u.o.l. jeżeli lokator w rozumieniu u.o.l. (np. najemca jednego z lokali) wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu (np. uchwalonemu przez wspólnotę mieszkaniową), czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, wówczas inny lokator w rozumieniu u.o.l. (np. podnajemca innego lokalu) lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Podobne uprawnienie posiada współlokator (np. podnajemca), który może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora (np. innego podnajemcy) tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (art. 13 ust. 2 u.o.l.).

 

Zauważyć wypada w tym miejscu, iż obowiązkiem gminy jest tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, a gmina zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach (art. 4 u.o.l.).

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy, przy czym obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu (art. 14 ust. 1 u.o.l.). O uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego na podstawie art. 14 i art. 15 u.o.l. rozstrzyga sąd orzekający w sprawie o opróżnienie lokalu - obowiązek orzekania o tym uprawnieniu istnieje w stosunku do byłego najemcy (nigdy w stosunku do osoby, która nie miała w ogóle jakiegokolwiek tytułu prawnego do lokalu, gdyż art. 14 i art. 15 u.o.l. regulują nie tylko stosunek najmu ale również inne tytuły prawne do używania lokalu). Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego sąd bierze pod uwagę nie tylko przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego ale również dotychczasowy sposób korzystania przez najemcę z lokalu oraz jego szczególną sytuację  materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3 u.o.l.). Sąd może więc orzec np. o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13 u.o.l. (art. 14 ust. 5 u.o.l.). Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny (art. 14 ust. 2 u.o.l.).

Wskazać należy, iż sąd nie zawsze może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, choćby nie zachodziły przesłanki do otrzymania takiego lokalu (poza pewnymi wyjątkami, które zostaną omówione dalej). Wynika to z treści art. 14 ust. 4 u.o.l., zgodnie z którym sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec wyliczonych niżej kategorii lokatorów (czyli również interesujących nas najemców), gdy nie mogą one zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Chodzi tu o:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz.U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.2)) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadajÄ…cej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

 

W tym miejscu wyjaśnić ponownie wypada, że przepisy o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego nie mają charakteru absolutnego.

Przepisu art. 14 ust. 4 u.o.l. nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego (art. 14 ust. 7 u.o.l.). Zatem wskazany przepis art. 14 ust. 4 u.o.l. ustanawiający obowiązek orzeczenia o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego stosuje się jedynie do osób, które były uprawnione do używania lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego oraz do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego.

Kolejne ograniczenie w kwestii uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wynika z art. 17 u.o.l. Stosownie do jego treści przepisów art. 14 u.o.l. nie stosuje się do wypadków, w których powodem wydania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest znęcanie się nad rodziną.

 

Podkreślić wypada, że orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6 u.o.l.).

 

 

Eksmisja 

 

W tym miejscu przejdziemy już do omówienia samej eksmisji - jako prawnego środka na pozbycie się byłego najemcy, który nie chce dobrowolnie opróżnić lokalu.

 

Zgodnie z art. 16 u.o.l. wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Można zatem eksmitować osoby ww. okresie, jeżeli tylko wskazano im lokal do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Przepisu tego nie stosuje się do wypadków, w których powodem wydania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest znęcanie się nad rodziną (art. 17 u.o.l.). Przywołane przepisy u.o.l. mają jednak iluzoryczną wartośćdla wynajmujących, bowiem w ustawodastwie polskim nie istnieje obecnie możliwość tzw. eksmisji "na bruk", wobec czego nie można dokonać eskmisji nawet w pozostałym okresie roku niż wskazany wyżej. Odpowiednie przepisy, uniemożliwiające eksmisję "na bruk", zostały wprowadzone do działu IV kodeksu postępowania cywilnego regulującego eksmisję w 2006r.

 

Na samym początku czynności zmierzających do pozbycia się byłego najemcy z lokalu wynajmujący musi uzyskać wyrok nakazujący eksmisję. Wyrok taki (tytuł egzekucyjny), zaopatrzony w klauzulę wykonalności, staję się wówczas tytułem wykonawczym, na podstawie którego komornik dokonuje czynności egzekucyjnych zmierzających do opróżnienia lokalu i wprowadzenia wierzyciela (wynajmującego) w posiadanie.

 

Pierwszą czynnością komornika będzie wezwanie byłego najemcy do dobrowolnego wykonania opróżnienia lokalu w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie (art. 1046 § 1 k.p.c.).

 

Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie (art. 1046 § 4 k.p.c.). Pomieszczenie tymczasowe może także wskazać sam wynajmujący (art. 1046 § 5 k.p.c.).

W sytuacji wskazania tymczasowego pomieszczenia przez gminę lub wynajmującego (pomijam sytuację znalezienia takiego pomieszczenia przez byłego najemcę, gdyż będą to bardzo sporadyczne wypadki) komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności egzekucyjnych.

Termin "pomieszczenie tymczasowe" i wymogi jego dotyczące są wyjaśnione w dziale serwisu "podstawowe pojęcia".

Jeżeli egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika dotyczy osób małoletnich lub ubezwłasnowolnionych, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności i zawiadomi sąd opiekuńczy, a dalsze czynności komornik podejmie stosownie do orzeczenia sądu opiekuńczego, określającego miejsce pobytu osób małoletnich lub ubezwłasnowolnionych (art. 1046 § 8 k.p.c.).

Jak więc widać nie można przeprowadzić tzw. eksmisji "na bruk", gdyż byłemu najemcy zawsze będzie przysługiwać przekwaterowanie do lokalu socjalnego, lokalu zamiennego, a w ostateczności do pomieszczenia tymczasowego.

 

Z chwilą przeprowadzania egzekucji polegającej na opróżnieniu lokalu/pomieszczenia pojawia się kwestia losów ruchomości należących do byłego najemcy. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je byłemu najemcy, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, gdyby zaś i to nie było możliwe, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt byłego najemcy (art. 1046 § 9 k.p.c.). Jeżeli na wezwanie dozorcy były najemca w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 30 dni, nie odbierze ruchomości, sąd na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika nakaże ich sprzedaż, a jeżeli ruchomości nie przedstawiają wartości handlowej lub sprzedaż okaże się bezskuteczna, sąd wskaże inny sposób rozporządzenia rzeczą, nie wyłączając ich zniszczenia (art. 1046 § 10 k.p.c.).