U.o.l. w ogóle nie reguluje kwestii formy umowy cywilnoprawnej, jaką jest umowa najmu lokalu mieszkalnego. Wobec tego należy stosować ogólne przepisy ustawy kodeks cywilny.

 

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.). Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony (art. 661 k.c.).

 

Z wymogami zachowania formy pisemnej umowy najmu w określonych przypadkach skorelowane są skutki wynikające z k.c., które są bardzo istotne z punktu widzenia ewentualnego sporu z drugą stroną umowy najmu.

 

Jeżeli k.c. bądź inna ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności (art. 73 § 1 k.c.). Zastrzeżenie formy pisemnej bez rygoru nieważności ma natomiast ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności (art. 74 § 1 k.c.). Jednakże mimo niezachowania formy pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych, dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma (art. 74 § 2 k.c.).

 

Przechodząc więc do kwestii formy umowy najmu podkreślić należy, iż NIE MUSI ona mieć formy pisemnej, gdyż brak zachowania formy pisemnej nie został zastrzeżony przez ustawodawcę pod rygorem nieważności czynności prawnej (zawartej umowy).

 

Zachowanie formy pisemnej w każdym przypadku chroni interesy strony dochodzącej określonego obowiązku drugiej strony (pisemna forma umowy wykazuje nie tylko istnienie samej umowy ale również obowiązki stron z niej wynikające).

W przypadku umów najmu na okres krótszy niż rok umowa nie musi mieć w ogóle formy pisemnej. W takiej sytuacji ewentualne sądowe dochodzenie określonego roszczenia może się wiązać z koniecznością udowodnienia istnienia samego stosunku prawnego najmu (oczywiście obowiązek ten będzie za każdym razem dowodzony przez stronę dochodzącą swoich praw w sądzie), a do wykazania tego faktu mogą być dopuszczone dowody z przesłuchania stron albo świadków na okoliczność jej zawarcia. To samo dotyczy samych postanowień umownych.

W przypadku umów zawartych na okres dłuższy niż rok k.c. wymaga formy pisemnej jedynie dla celów dowodowych. W przypadku niezachowania tej formy ewentualne sądowe dochodzenie określonego roszczenia może się wiązać z koniecznością udowodnienia istnienia samego stosunku prawnego najmu (oczywiście obowiązek ten będzie za każdym razem dowodzony przez stronę dochodzącą swoich praw w sądzie), a do wykazania tego faktu nie będą mogły być co do zasady dopuszczone dowody z przesłuchania stron albo świadków na okoliczność jej zawarcia. To samo dotyczy samych postanowień umownych.

 

Wobec powyższego należy wskazać, że umowa najmu lokalu mieszkalnego, pomimo tego iż nie musi, zawsze powinna być w interesie obu stron umowy zawierana w formie pisemnej, co zdecydowanie ułatwi egzekucję i ewentualne dochodzenie powinnych zachowań obu stron umowy.