Przepisy u.o.l. dotyczące kaucji stosuje się zarówno do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego jak i do lokali do niego nie należących.

 

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu (art. 6 ust. 1 u.o.l.). Kaucja jest pobierana na pokrycie wszelkich należności z tytułu najmu lokalu mieszkalnego (np. niezapłacony czynsz, obciążające najemcę naprawy).

Powyższe uregulowanie dopuszcza zatem pobieranie wspomnianej kaucji zabezpieczającej, jednakże wcale jej nie czyni niezbędnym elementem warunkującym zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Wynajmujący może jej więc wcale nie pobrać, a może ją także ustalić w dowolnej wysokości - byleby tylko nie przekraczała dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Jeżeli np. wynajmujący wynajmuje lokal, a określony w umowie czynsz wynosi 1.000 PLN, to umowna kaucja nie może przekraczać 12.000 PLN. Oczywiście wynajmujący ustalając wysokość kaucji w takiej wysokości prawdopodobnie nigdy nie wynajmie tego lokalu, lecz jest to jego wybór i on ponosi ryzyko braku rzeczywistego zainteresowania kogokolwiek najęciem tego lokalu z uwagi na wysokość kaucji.

 

Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego albo gdy umowa jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji (art. 6 ust. 2 u.o.l.). Kaucja nie może być zatem w ogóle pobierana w sytuacji, gdy umowa dotyczy najmu lokalu zamiennego lub lokalu socjalnego. Jeżeli natomiast umowa jest zawierana w związku z zamianą lokalu to można pobierać kaucję, gdy najemca uzyskał zwrot zwaloryzowanej kaucji (oczywiście kaucję można pobrać takze w sytuacji, gdy przed zamianą lokalu kaucja nie była w ogóle od najemcy pobrana).

 

Po wygaśnięciu stosunku najmu i opróżnieniu lokalu powinien nastąpić zwrot kaucji - przy czym zwracana kaucja podlega zwaloryzowaniu. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana (art. 6 ust. 3 u.o.l.).

Kaucja podlega przy tym zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu (art. 6 ust. 4 u.o.l.).

 

Jak więc widać waloryzacja jest powiązana z wysokością czynszu w dniu zwrotu kaucji. Wobec jednak faktu, iż kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu albo nabycia jego własności przez dotychczasowego najemcę, chodzi o kwotę czynszu obowiązującą w chwili ustania stosunku prawnego między wynajmującym a najemcą (oczywiście nie oznacza to, że kaucja nie może być rozliczona wcześniej).

Jeżeli np. wynajmujący wynajmuje lokal, a określony w umowie czynsz wynosi 1.000 PLN, to umowna kaucja stanowiąca 2-krotność czynszu będzie wynosić 2.000 PLN. Jeżeli w czasie trwania stosunku najmu wysokość czynszu ulegnie zmianie i będzie wynosić w chwili ustania stosunku najmu 1.500 PLN, to wynajmujący będzie obowiązany zwrócić najemcy kaucję w zwaloryzowanej wysokości i będzie to wówczas 1.500 PLN x 2 = 3.000 PLN.

 

Zwrot zwaloryzowanej kaucji, jak wynika z art. 6 ust. 4 in fine u.o.l., następuje po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Chodzi więc o zwrot kaucji po dokonaniu wszelkich rozliczeń z najemcą (wynajmujący potrąca wtedy z kaucji przysługujące mu w stosunku do najemcy wymagalne roszczenia, a zwraca najemcy nadwyżkę kaucji pozostałą po ich potrąceniu).

Częstymi praktykami, które są stosowane przez wynajmujących, jest przerzucanie na najemcę dokonywanych w lokalu remontów, ulepszeń bądź odmowa zwrotu kaucji. Nie jest to niezgodne z prawem wyłącznie w przypadku, gdy ma swoje uzasadnienie w łączącym strony umowy stosunku prawnym (jeżeli np. najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu i jego zobowiązania względem wynajmującego przekraczają wysokość należnej najemcy zwaloryzowanej kaucji albo gdy wynajmujący potrąca koszty naprawy obciążającej według umowy najemcę).

 

Powyżej wskazany obraz sytuacji jest bardzo wygodny dla wynajmującego, niezbyt natomiast wygodny dla najemcy, który może się obawiać różnych utrudnień w odzyskaniu kaucji. Jest z tego natomiast bardzo łatwe wyjście dla najemcy. Należy pamiętać, że kaucja jest wpłacana przez najemcę na zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu lokalu (wszelkich zobowiązań - w tym w szczególności zapłaty czynszu). Wystarczy zatem, iż najemca, który np. uiścił kaucję w wysokości odpowiadającej 1-krotności czynszu, nie uiści raz czynszu za ostatni miesiąc używania lokalu, a wynajmujący potrąci sobie to z kaucji. Jednocześnie jednak w celu dochodzenia jakichkolwiek innych należności od najemcy (skoro kaucja starczy jedynie na pokrycie zaległego czynszu) będzie musiał, po odmowie najemcy spełnienia przedstawionych roszczeń, występować na drogę sądową w celu ich dochodzenia. Jednocześnie jednak należy mieć na względzie fakt, że to wynajmujący będzie wówczas, stosownie do treści art. 6 k.c., zobowiązany udowodnić fakt, z którego wywodzi określone skutki prawne - w postaci obowiązku najemcy zaspokojenia konkretnego roszczenia. O ile zatem nie będzie miał mocnych argumentów przemawiających za istnieniem takiego obowiązku najemcy, o tyle, mając na uwadze koszty i czasochłonność postępowania sądowego, nie będzie co do zasady ich dochodzić (obawiając się przegranego procesu).

 

Dzięki takiemu zabiegowi nie będą miały miejsca sytuacje, które dosyć często się zdarzają, jak np.:

"Och...będę musiała zawołać sprzątaczkę, bo strasznie pan wszystko pobrudził. Potrącam sobie 2.000 PLN z kaucji na ten cel, bo takie są teraz ceny, że nikt taniej tego nie zrobi";

"Zatrzymuję kaucję do czasu, aż mi pan odmaluje całe mieszkanie. To nic, że pan mieszkał tylko 3 miesiace i mieszkanie wygląda tak jak przedtem. Każdy najemca musi odmalować całe mieszkanie przed wyprowadzką".

W takich sytuacjach to najemca musiałby dochodzić swoich praw w sądzie celem odzyskania kaucji. Dzięki wspomnianemu wyżej zabiegowi ciężar dochodzenia należności zostaje przerzucony na wynajmującego.