Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.o.l. osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

 

Wysokość odszkodowania zależy od tego czy osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są uprawnione do otrzymania lokalu zamiennego albo socjanego. Uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego albo zamiennego wynika natomiast ze sposobu rozwiązania dotychczasowego stosunku najmu. O uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego na podstawie art. 14 i art. 15 u.o.l. rozstrzyga sąd orzekający w sprawie o opróżnienie lokalu - obowiązek orzekania o tym uprawnieniu istnieje wyłącznie w stosunku do byłego najemcy (nigdy w stosunku do osoby, która nie miała w ogóle jakiegokolwiek tytułu do lokalu). Lokal zamienny należy się natomiast najemcy w sytuacji gdy używa on lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (art. 11 ust. 9 w zw. z art. 11 ust. 2 pkt 4 i art. 10 ust. 4 u.o.l.), jak również gdy wynajmujący wypowiada stosunek prawny, nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu (ewentualnie jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny), jeżeli lokatorowi nie przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny (art. 11 ust. 4 i ust. 7 u.o.l.).

 

Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł (art. 18 ust. 3 u.o.l.). Przyznanie przez sąd prawa do lokalu socjalnego nie oznacza zwolnienia byłego najemcy z obowiązku uiszczania odszkodowania za zajmowanie lokalu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 listopada 2002r., sygn. akt: V CKN 1305/00).

 

Gdy nie są uprawnione do otrzymania takiego lokalu wówczas odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, wynajmujący może żądać odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 2 u.o.l.).

 

 

Z punktu widzenia wynajmującego najważniejsza jest kwestia uiszczania czynszu - ewentualnie odszkodowania.

 

Z chwilą zatem, gdy ustanie stosunek prawny najmu, ustaje obowiązek uiszczania czynszu, jednak pojawia się od razu obowiązek uiszczania odszkodowania za używanie lokalu bez tytułu prawnego. Wysokość tego odszkodowania, jak już wspomniałem, jest różna, tak samo jak różna jest sytuacja prawna wynajmującego (chodzi o rozróżnienie oparte o uprawnienie byłego najemcy do otrzymania lokalu socjalnego).

 

Zgodnie z art. 18 ust. 5 u.o.l. jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy kodeks cywilny. Obecne uregulowanie prawne zabezpiecza interesy wynajmującego poprzez przeniesienie pełnej odpowiedzialności za brak dostarczenia lokalu socjalnego na gminę, jako na podmiot obowiązany do zapewnienia byłemu najemcy takiego lokalu. Roszczenie wynajmującego przeciwko gminie obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości, a odpowiedzialność gminy nie jest to bynajmniej odpowiedzialnością subsydiarną w stosunku do obowiązku uiszczania odszkodowania przez byłego najemcę (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 czerwca 2008r., sygn. akt: V CSK 31/08; postanowieniu z dnia 25 czerwca 2008r., sygn. akt: III CZP 46/08).

 

Uregulowanie to jest całkiem odmienne od dotychczas obowiązującego art. 18 ust. 4 u.o.l., zgodnie z którym jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługiwało roszczenie odszkodowawcze do gminy w wysokości odpowiadającej różnicy między odszkodowaniem określonym w art. 18 ust. 2 u.o.l., a odszkodowaniem, do płacenia którego jest obowiązany były lokator, jeżeli osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela. Przepis art. 18 ust. 4 jako niezgodny z konstytucją został uchylony przez Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 11 września 2006r., sygn. akt: P 14/06 (Dz. U. z 2006 r. Nr 167, poz. 1193). Dotychczasowe uregulowanie prawne nie chroniło interesów wynajmującego, gdyż najemca mógł w ogóle nie płacić odszkodowania, a gmina, która była obowiązana do dostarczenia lokalu socjalnego, nie kwapiła się do jego zapewnienia. Wynajmujący mógł dochodzić od gminy jedynie różnicy między odszkodowaniem określonym w art. 18 ust. 2 u.o.l., a odszkodowaniem, do płacenia którego był obowiązany najemca. Przysługiwały mu wszak także w stosunku do najemcy roszczenia o zapłatę należnych odszkodowań za bezumowne używanie lokalu, których mógł dochodzić przed sądem, lecz ich dochodzenie i późniejsza egzekucja mogły napotykać na przeszkody w postaci braku majątku dłużnika. Nowa regulacja prawna zabezpiecza więc wynajmujacego przed niemrawym działaniem gminy, która jest obowiązana do dostarczenia lokalu socjalnego, a której do czasu wprowadzenia nowego przepisu art. 18 ust. 5 u.o.l. bardziej opłacało się takich lokali w ogóle nie dostarczać, niż inwestować środki pieniężne we własny zasób mieszkaniowy.