Stan lokalu 

 

Z ogólnych zasad najmu wynika, iż wynajmujący jest obowiązany wydać przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 § 1 k.c.). Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę lokalu (art. 662 § 2 i art. 681 k.c.). Wnioskując a contrario inne niż "drobne" nakłady na rzecz obciążają wynajmującego.

 

Jednocześnie jednak kwestię obowiązków wynajmującego i najemcy co do utrzymania przedmiot najmu regulują art. 6a i art. 6b u.o.l., które jako przepisy szczególne w stosunku do art. 662 § 1 i § 2 oraz art. 681 k.c. wyłączają stosowanie przepisów k.c. w zakresie przez siebie regulowanym. Wskazane wyżej przepisy u.o.l. zostaną zacytowane niżej.

W tym miejscu pragnę jeszcze zwrócić uwagę na bardzo ważną rzecz, jaką jest protokół przekazania lokalu, o którym mowa w art. 6c u.o.l. Zgodnie z tym przepisem przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń, a protokół ten stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Jest to bardzo ważny, żeby nie powiedzieć najważniejszy przepis prawa dotyczący stanu lokalu - istotny z punktu widzenia ewentualnych roszczeń dotyczących zużycia tak wyposażenia jak i samego lokalu.

 

 

W interesie zarówno wynajmującego jak i najemcy leży na pewno dokładne określenie stanu lokalu przed jego wydaniem najemcy, gdyż będzie to miało znaczenie dla potencjalnego dochodzenia określonych już wyżej roszczeń - nigdy bowiem nie wiadomo czy druga strona będzie się wywiązywać należycie ze swoich obowiązków i ponosić obciążające ją koszty. Określenie stanu lokalu, nie wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, może nastąpić także w samej umowie albo w ogóle nie nastąpić. W przypadku publicznego zasobu mieszkaniowego zawsze będzie obowiązkowo sporządzany protokół.

Przykładem obrazującym ten problem może być uszkodzenie (pęknięcie) umywalki. Załóżmy, że strony nie określiły w umowie w ogóle obowiązków związanych z wymianą (naprawą) armatury wobec czego będą miały zastosowanie przepisy u.o.l. - wymiana pękniętej umywalki będzie obciązać najemcę (art. 6b ust. 2 pkt 4 u.o.l.). Z punktu widzenia najemcy ważny będzie fakt, iż uszkodzenie takie zostało odnotowane w protokole sporządzonym przed wydaniem lokalu najemcy. Wynajmujący nie będzie mógł dochodzić od niego wymiany umywalki, ani też potrącić kosztu zakupu nowej umywalki z kwoty kaucji (skoro umywalka była już pęknięta w chwili przekazania lokalu najemcy). Jednocześnie z punktu widzenia wynajmującego ważne byłoby, żeby protokół określał, iż umywalka była w dobrym stanie (bez żadnych pęknięć), bo wówczas będzie mógł dochodzić od najemcy określonych świadczeń. W każdym jednak przypadku brak określenia przez strony umowy stanu lokalu w chwili jego wydania najemcy (bez względu na to czy bedzie to jakiś protokół czy nastąpi to w samej umowie) będzie problemem dla strony dochodzącej w przyszłości spełnienia określonego świadczenia (chodzi głównie o interesy wynajmującego). Wskazać bowiem należy, że wówczas ta strona umowy musiała będzie, stosownie do treści art. 6 k.c., udowodnić fakt, z którego wywodzi określone skutki prawne - w postaci obowiązku zaspokojenia konkretnego roszczenia (skoro nie byłoby protokołu albo nie zawierałby on wskazania na istniejące w chwili przekazania lokalu pęknięcie to np. wynajmujący musiałby udowodnić, iż pęknięcie powstało w czasie najmu).

 

Przepisy art. 6a i art. 6b u.o.l., które regulują kwestie utrzymania zarówno lokalu jak i całego budynku w odpowiednim stanie, przedstawiają się następująco:

 

Art. 6a.

1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów

osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

 

Art. 6b.

1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higienicznosanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, Å‚Ä…cznie z ich wymianÄ…;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

 

 

Nie będę omawiał przywołanych przepisów u.o.l., gdyż są one wystarczająco klarowne. Wskazać pragnę tylko na jedną rzecz. Jak widać z powyższych przepisów zakres obowiązków został określony uzupełniająco. Obowiązki najemcy zostały określone w katalogu zamkniętym (wyliczenie kompletne) - co wynika z treści przepisu "najemcę obciąża naprawa i konserwacja:". Obowiązki wynajmującego zostały natomiast określone w katalogu otwartym (wyliczenie przykładowe) - co wynika z treści przepisu "do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:". Jeżeli zatem w trakcie trwania stosunku najmu dojdzie do sytuacji, że nie będzie wiadomo kto określoną czynność ma wykonać, to będzie ona zawsze obciążała wynajmującego.

 

 

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 u.o.l., które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia, a należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia (art. 6e ust. 1 u.o.l.).

W tym miejscu przywołać jednak należy dwa przepisy. Pierwszym z nich jest przepis art. 3 ust. 3 u.o.l., zgodnie z którym przepisy u.o.l. nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów (w tym przypadku najemców) w sposób korzystniejszy dla nich. Drugim jest przepis art. 675 § 1 k.c., zgodnie z którym po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi on odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Wydaje się zatem, iż wskazany przepis art. 675 k.c., jako przepis regulujący ochronę praw lokatora w sposób korzystniejszy dla niego, będzie wyłączał zastosowanie art. 6e ust. 1 u.o.l. w zakresie zobowiązującym najemcę do odnowienia lokalu i zwrócenia wynajmującemu równowartości zużytych elementów wyposażenia technicznego - o ile to zużycie lokalu i wyposażenia technicznego będzie następstwem prawidłowego używania.

 

 

Wskazane wyżej przepisy art. 6a, art. 6b, art. 6c i art. 6e u.o.l. będą miały jednak zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy strony umowy najmu lokalu, niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, nie ustalił odmiennie tych praw i obowiązków (art. 6f u.o.l.). W przypadku publicznego zasobu mieszkaniowego nie można wyłączyć w drodze umowy stosowania tych przepisów, ani modyfikować wynikających z nich praw i obowiązków wynajmującego i najemcy.

 

 

 

Ulepszenia

 

 

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu (art. 6d u.o.l.).

 

Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d (tj. bez uzyskania zgody wynajmującego lub odpowiedniej umowy) i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu (art. 6e ust. 2 u.o.l.). Wybór należy w tym zakresie jedynie do wynajmującego. Oczywiście uprawnienie to wiąże się z zakończeniem najmu, gdyż dotyczy czynności podejmowanych już po zakończeniu najmu.

 

Jak więc widać najemca, wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 6d u.o.l., może wprowadzić ulepszenia w najmowanym lokalu bez wiedzy czy zgody wynajmującego. Takie działanie jest jednak obwarowane sankcją w postaci wyboru wynajmującego, który po zakończeniu najmu decyduje czy ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia czy też żądać ich usunięcia.

 

Przepis art. 6d u.o.l. będzie miał jednak zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy strony umowy najmu lokalu, niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, nie ustalił odmiennie tych praw i obowiązków (art. 6f u.o.l.). W przypadku publicznego zasobu mieszkaniowego nie można wyłączyć w drodze umowy stosowania tego przepisu, ani modyfikować wynikających z niego praw i obowiązków wynajmującego i najemcy.