Kwestia wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy jest całościowo uregulowana w przepisach k.c.

 

Zgodnie z art. 691 § 1 k.c. w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:

1) małżonek nie będący współnajemcą lokalu,

2) dzieci najemcy i jego współmałżonka,

3) inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,

4) osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Osoby wymienione wyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691 § 2 k.c.).

 

Zauważyć na początku wypada, iż katalog osób wstępujących w stosunek najmu po śmierci najemcy jest znacznie ograniczony w stosunku do wcześniejszych uregulowań prawnych. Do dnia 10 lipca 2001r. w stosunek najmu wstępowali wszyscy zstępni najemcy. Oznaczało to, iż w stosunek ten wstępowała np. wnuczka opiekująca się babcią i zamieszkująca z nią na stałe w tym lokalu mieszkalnym (na dzień dzisiejszy nie wstąpiaby ona w stosunek najmu po babci, gdyż nie zalicza się do katalogu: małżonek najemcy oraz dzieci najemcy i jego współmałżonka). Oznacza to poważne ograniczenie uprawnionego katalogu osób.

 

W tym miejscu należy jeszcze wyjaśnić znaczenie pojęcia "osoba pozostająca w faktycznym wspólnym pożyciu z najemcą". Bardzo często zdarza się, szczególnie w przypadku miejskich jednostek zajmujacych się zarządzaniem nieruchomościami należącymi do gminy, iż termin ten jest błędnie interpretowany - czasami zapewne w sposób zamierzony. Związane jest to z brzmieniem przepisu art. 691 § 3 k.c., zgodnie z którym w razie braku osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c. (wskazane wyżej cztery kategorie podmiotów wstępujących z mocy prawa w stosunek najmu po śmierci najemcy) stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. Wobec tego mieszkanie takie może zostać następczo przyznane komuś znajomemu (ach te "znajomości"). Termin ten jest zatem błędnie interpretowany w ten sposób, iż do kategorii tej należy zaliczyć wszystkich krewnych najemcy (wnuków, prawnuków, rodzeństwo najemcy, itd). Oczywiście jest to interpretacja całkowicie błędna, wobec czego wspomniana w przykładzie wnuczka dowiaduje się później, że musi się wyprowadzić z lokalu, gdyż najem wygasł (wbrew wcześniejszym zapewnieniom składanym przez pana/nią z jednostki zarządzającej nieruchomościami gminnymi).

Prawidłowa interpretacja jest taka, że osobą pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą jest tylko i wyłącznie konkubent albo konkubina. Termin "faktycznego wspólnego pożycia" jest w zasadzie jednolicie rozumiany zarówno przez doktrynę prawa jak i przez sądy. Stanowisko takie potwierdził m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 maja 2002r., sygn. akt: III CZP 26/02:

termin "wspólne pożycie" jest przez ustawodawcę jednolicie rozumiany i oznacza on zawsze relację pomiędzy dwiema osobami, które chociaż formalnie nie zawarły związku małżeńskiego, pozostają jednak w stosunkach faktycznych takich jakie charakteryzują stosunki między małżonkami (...) określenie to musi obejmować istnienie łącznie więzi duchowej, gospodarczej i fizycznej. Bez więzi fizycznej nie ma więc wspólnego pożycia (...) Do kręgu osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy można więc zaliczyć, na tle tego przepisu [art. 691 § 1 k.c. - przyp. red.], poza osobami należącymi do trzech pierwszych grup uprawnionych, tylko osobę, która pozostawała z najemcą w stosunkach obejmujących również więź fizyczną, czyli jedynie jego konkubenta.

 

Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego mogą go następnie wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych/umownych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek prawny najmu wygasa jedynie względem osób, które go wypowiedziały (art. 691 § 4 k.c.).

 

Zauważyć jednocześnie wypada, że przepisów o wstąpieniu w stosunek najmu, zawartych w art. 691 § 1 - § 4 k.c., nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego (art. 691 § 5 k.c.). Oznacza to, że w takiej sytuacji najemcami pozostają inni współnajemcy, natomiast na miejsce zmarłego najemcy nikt nie wstępuje. Dopiero w przypadku śmierci ostatniego współnajemcy (który będzie już wówczas de facto ostatnim i jedynym najemcą) mają zastosowanie omówione wyżej przepisy o wstąpieniu w najem lokalu mieszkalnego.

 

Osoby wymienione w katalogu art.  691 § 1 k.c. wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jedynie wówczas, gdy stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691 § 2 k.c.). Jeżeli zatem nikt nie wstępuje w najem po najemcy to umowa najmu wygasa. Przepis ten chroni zarówno interesy wynajmującego, osób wstępujących w najem, jak i osób nie należących do obu tych kategorii.

Interesy wynajmującego są chronione w ten sposób, że wstąpienie w najem następuje z mocy samego prawa, a osoby wstępujące w najem, jeżeli nie są zainteresowane najmem tego lokalu mieszkalnego, mogą jedynie wypowiedzieć umowę najmu - wobec czego wynajmujący ma zapewnione przychody z najmu jeszcze przez jakiś czas.

Interesy osób wstępujących w najem, które mogą być zainteresowane kontynuacją najmu, są chronione w ten sposób, że wstąpienie w najem następuje z mocy samego prawa, a wypowiedzenie najmu w stosunku do osoby, która wstępuje w najem, a dotychczas nie posiadała pochodzącego od wynajmującego prawa do tego lokalu, może nastąpić jedynie w sytuacjach przewidzianych w u.o.l.

Interesy innych osób, które np. są spadkobiercami najemcy lecz z nim nie zamieszkiwały (gdyż np. posiadają własne lokale) są chronione natomiast w ten sposób, iż nie wstępują one w najem z mocy prawa, wobec czego wygasa on z chwilą śmierci najemcy - co skutkuje brakiem obowiązku opłacania czynszu po śmierci najemcy.