Wypowiedzenie najmu

Wypowiedzenie przez wynajmującego stosunku prawnego najmu może nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2 – ust. 5, art. 11 ust. 10 oraz w art. 21 ust. 4 i ust. 5 u.o.l. - wypowiedzenie musi być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia (art. 11 ust. 1 u.o.l.).

Zgodnie zatem z przywołanym przepisem wynajmujący nie może wypowiedzieć najmu z innych przyczyn niż wymienione.

Znajdujące się w u.o.l. ograniczenia w wypowiadaniu najmu odnoszą się wyłącznie do wynajmującego. Do wypowiadania najmu przez najemcę mają zastosowanie postanowienia umowy i ogólne przepisy k.c. dotyczące najmu.

Wypowiedzenie najmu przez wynajmującego

Omówienie tych przyczyn oraz wymogów stawianych wynajmującemu przez przepisy prawa znajduje się poniżej w 5 punktach.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 u.o.l. wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Większość wymienionych wyżej przyczyn wypowiedzenia stosunku prawnego najmu jest klarowna i nie wymaga tłumaczenia. Czyli mamy tu 4 kategorie podstaw wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 2 u.o.l. z miesięcznym terminem wypowiedzenia.

Pierwsza kategoria związana jest z obowiązami najemcy dotyczącymi samego lokalu i jego używania, jak również urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez innych właścicieli (lokatorów) . Chodzi zatem o używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową i przeznaczeniem (np. wykorzystywanie lokalu do celów gospodarczych zamiast mieszkalnych), zaniedbywanie ciążących na najemcy obowiązków przez co dopuszcza do powstania szkód (np. w przypadku awarii uniemożliwia wejście do lokalu i jej naprawienie), niszczenie mienia przeznaczonego do wspólnego korzystania przez innych właścicieli (lokatorów), jak również wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu (np. uchwalonemu przez wspólnotę mieszkaniową) czym czyni uciążliwości innym właścicielom (lokatorom) w korzystaniu z ich lokali.

Druga kategoria dotyczy zwłoki w zapłacie czynszu za 3 pełne okresy rozliczeniowe. Znamiennym jest zatem fakt, iż wynajmujący nie może wypowiedzieć najmu jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu dopiero za jeden czy dwa pełne okresy rozliczeniowe. Nie wystarczy jednak wówczas tylko wypowiedzieć najmu - u.o.l. obliguje bowiem wynajmującego do poinformowania najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu oraz wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W sumie więc termin wypowiedzenia najmu znacznie się przedłuża - bo do tych 3 miesięcy i dodatkowego jednego miesiąca na uregulowanie należności trzeba doliczyć jeszcze kolejny miesiąc samego wypowiedzenia. Może się więc okazać, iż najemca będzie mieszkał w lokalu za darmo przez 5 miesięcy. Oczywiście nie oznacza to, że wynajmujący nie będzie miał wobec najemcy roszczenia o zapłatę wszelkich należności (w tym czynszu) za cały ten okres ale będzie zapewne musiał dochodzić tych roszczeń na drodze sądowej (o terminach rozpatrywania spraw w sądach cywilnych nie będę się rozpisywał, bo po co się denerwować).

Trzecia kategoria dotyczy sytuacji, gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Kwestia dopuszczalności podnajęcia czy oddania do bezpłatnego używania lokalu lub jego części została omówiona w dziale podnajem. Wynajmujący może więc wypowiedzieć najem najemcy, który wynajął lokal lub jego część lub oddał ją do bezpłatnego używania. Wynajmujący może też wypowiedzieć sam stosunek prawny podnajemcy (czyli osobie, której najemca wynajął lokal lub jego część) nie rozwiązując najmu z samym najemcą.

Czwarta kategoria dotyczy sytuacji, gdy najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Wypowiedzenie następuje jednak z zastrzeżeniem obowiązków wynikających z art. 10 ust. 4 u.o.l. (zastrzeżenie to nie dotyczy oczywiście lokalu znajdującego się w budynku, który ma być rozebrany). W wypadku określonym w art. 11 ust. 2 pkt 4 u.o.l. najemcy przysługuje, zgodnie z art. 11 ust. 9 u.o.l., prawo do lokalu zamiennego, a obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32 (zgodnie z art. 32 u.o.l. najemcy opłacającemu w dniu poprzedzającym dzień wejścia w życie u.o.l. czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia temu najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa, do dnia 31 grudnia 2015 r., na właściwej gminie).

Zgodnie zatem z przepisami art. 11 ust. 2 pkt 4, art. 11 ust. 9 i art. 10 ust. 4 u.o.l. wynajmujący może wypowiedzieć w takiej sytuacji najem, jednakże jest obowiązany dostarczyć najemcy lokal zamienny. Najemca jest obowiązany opróżnić lokal, którego umowę mu wypowiedziano, i przenieść się na koszt wynajmującego (w przypadku art. 32 u.o.l. - gminy) do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu wynajmujący jest obowiązany udostępnić najemcy w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal pierwotny. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy. Pojęcie „lokal zamienny” omówione zostało w dziale „podstawowe pojęcia”.

Zgodnie z art. 11 ust. 3 u.o.l. wynajmujący lokal, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (o wartosci odtworzeniowej lokalu mówiłem przy omawianiu podwyższania czynszu), może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, najemcy, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a najemca może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Chodzi tu więc o 2 przypadki.

Pierwszy dotyczy sytuacji, gdy najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy (wobec czego należy uznać, że lokal jest mu zbędny i wynajmujący może wobec tego wypowiedzieć umowę najmu). Okres wypowiedzenia wynosi w takim przypadku 6 miesięcy.

Drugi dotyczy sytuacji, gdy najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a najemca może używać tego lokalu i lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Również w tym przypadku należy uznać, że najmowany lokal jest najemcy zbędny i wynajmujący może wobec tego wypowiedzieć umowę najmu.

Zgodnie z art. 11 ust. 4 u.o.l. nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli najemcy przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli wynajmujący dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od wynajmującego, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Przepis ten stosuje się także wówczas, jeżeli w lokalu wynajmującego ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której wynajmujący ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego powinno wskazywać, pod rygorem nieważności, osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela (art. 11 ust. 7 u.o.l.).

Zgodnie z art. 11 ust. 5 u.o.l. nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny najemcy, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i najemcy nie przysługuje prawo do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny.

Jeżeli wynajmujący, który wypowiedział stosunek prawny, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, najemca jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od wynajmującego zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku (art. 11 ust. 6 u.o.l.). Koszty przeprowadzki najemcy do lokalu ponosi wynajmujący.

Zgodnie z art. 11 ust. 12 u.o.l. jeżeli najemcą, któremu wynajmujący wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci najemcy. W tym przypadku, stosownie do treści art. 11 ust. 10 u.o.l. nie stosuje się przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego (czyli nikt nie wstąpi w najem po najemcy nawet gdy z nim na stałe zamieszkuje).

Zgodnie z art. 11 ust. 10 u.o.l. właściciel może z ważnych przyczyn, innych niż określone w art. 11 ust. 2 u.o.l., wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Wypowiedzenie najmu przez najemcę

Zgodnie z art. 673. § 1 k.c. jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony to najemca może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie najemca można wypowiedzieć najem najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 k.c.).

Jeżeli czas trwania najmu jest natomiast oznaczony to najemca może wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.).